Voorbeeldrapport Fictieve woning ter illustratie · opgesteld op 11 juni 2026

Jacob van Lennepstraat 87-II, Amsterdam

Appartement · advertentie via funda.nl

€ 475.000 k.k. € 6.985 / m² · 68 m² · bouwjaar 1906

Samenvatting

Karakteristiek drie­kamerappartement uit 1906 in Amsterdam-West, op een gewilde locatie nabij de Kinkerstraat. De vraagprijs van € 6.985 per m² ligt circa 9% boven de buurtindicatie, terwijl twee structurele onzekerheden open staan: de erfpachtcanon wordt in 2031 herzien en er is geen funderingsonderzoek aangetroffen — relevant bij vooroorlogse bouw. De advertentie noemt 68 m² woonoppervlak, maar de openbare BAG-registratie vermeldt 65 m²; dat verschil is bij deze m²-prijs circa € 21.000 waard en verdient opheldering. Energielabel D betekent daarnaast dat verduurzaming op termijn waarschijnlijk is. Geen van deze punten hoeft een koop in de weg te staan, maar samen rechtvaardigen ze gericht onderzoek en een onderbouwd gesprek over de prijs vóór je een bod uitbrengt.

2 bevestigde aandachtspunten 4 punten te verifiëren Vraagprijs boven buurtindicatie

Deze samenvatting weegt bevestigde informatie zwaarder dan inschattingen. Bekijk per sectie de bronlabels.

Kerngegevens

Adres Jacob van Lennepstraat 87-II
Bevestigd uit advertentie
Vraagprijs € 475.000 k.k.
Bevestigd uit advertentie
Woonoppervlak 68 m² (BAG: 65 m²)
Verifiëren bij makelaar
Perceel n.v.t. — appartementsrecht
Openbare data
Bouwjaar 1906
Openbare data
Kamers 3 (2 slaapkamers)
Bevestigd uit advertentie
Energielabel D
Bevestigd uit advertentie
Bron funda.nl · 32 dagen online
Bevestigd uit advertentie

Aandachtspunten

Bevestigd 2

Erfpacht: canonherziening in 2031

De advertentie vermeldt voortdurende erfpacht met een huidige canon van € 2.890 per jaar en een herziening per 2031. De nieuwe canon is nog onbekend en kan aanzienlijk hoger uitvallen. Dit raakt zowel je maandlasten als de financierbaarheid.

Bevestigd uit advertentie

Energielabel D

Label D bij een woning uit 1906 wijst op beperkte isolatie. Houd rekening met verduurzamingskosten en mogelijk strengere labeleisen bij toekomstige verhuur of verkoop.

Bevestigd uit advertentie

Mogelijke zorgen 4

Fundering niet onderzocht

Bij bouwjaar 1906 in Amsterdam is houten paalfundering waarschijnlijk. De advertentie en beschikbare documenten vermelden geen funderingsonderzoek. Funderingsherstel kost bij appartementen al snel tienduizenden euro's per aandeel.

Verifiëren bij makelaar

VvE-reserve onbekend

Het betreft een kleine VvE (6 appartementen). Reservefonds, meerjarenonderhoudsplan en eventuele besluiten over groot onderhoud zijn niet aangetroffen. Een lege kas betekent dat groot onderhoud direct bij de eigenaren terechtkomt.

Verifiëren bij makelaar

Oppervlakteverschil advertentie en BAG

De advertentie noemt 68 m², de BAG-registratie 65 m². Vraag het NEN2580-meetrapport op; 3 m² vertegenwoordigt bij deze m²-prijs circa € 21.000.

Verifiëren bij makelaar

Voorzichtige formulering over onderhoud

De advertentietekst spreekt van "grotendeels gemoderniseerd" en "instapklaar met mogelijkheden". Zulke formuleringen laten ruimte voor uitgesteld onderhoud aan bijvoorbeeld kozijnen of dak. Vraag wat er precies wanneer is vervangen.

AI-inschatting

Prijscontext

De vraagprijs per m² vergeleken met beschikbare indicatoren. Dit is context, geen waardering: buurtcijfers middelen verschillende woningtypes en de WOZ-peildatum loopt achter op de markt.

Deze woning (vraagprijs, 68 m²)€ 6.985 / m²
Buurtindicatie Kinkerbuurt (appartementen)€ 6.400 / m²
WOZ-indicatie (peildatum 1-1-2025: € 399.000)€ 5.868 / m²
Afwijking buurt

De vraagprijs ligt circa 9% boven de buurtindicatie. Een courante etage in dit segment kan dat dragen, maar de openstaande risico's (erfpacht, fundering) pleiten tegen het volledig meegaan in die premie.

AI-inschatting
Rekenbasis

Wordt gerekend met de BAG-oppervlakte van 65 m², dan is de vraagprijs € 7.308 per m² — 14% boven de buurtindicatie.

Openbare data
Recente verkopen in de straat

Transactieprijzen van vergelijkbare woningen zijn niet openbaar beschikbaar op adresniveau.

Niet beschikbaar

Indicaties, geen taxatie. Voor een gevalideerde waarde is een taxateur nodig.

Buurt en omgeving

Openbaar vervoer

Tram- en bushaltes binnen 250 meter; centrum en station Amsterdam Lelylaan beide binnen circa 15 minuten.

Openbare data
Voorzieningen

Dagelijkse voorzieningen, horeca en de Ten Katemarkt op loopafstand.

Openbare data
Scholen

Meerdere basisscholen binnen 500 meter; middelbare scholen op fietsafstand.

Openbare data
Parkeren

Betaald parkeren met vergunninggebied. De actuele wachttijd voor een bewonersvergunning is niet openbaar gepubliceerd en kan oplopen.

Verifiëren bij makelaar
Geluid

Woonstraat met 30 km/u-regime; geen grote geluidsbronnen (spoor, hoofdweg, horeca-concentratie) direct nabij bekend. Levendigheid van de Kinkerbuurt kan in de avond hoorbaar zijn.

AI-inschatting
Gemeentelijke plannen

Eventuele bouwplannen of herinrichtingen in de directe omgeving zijn niet gecontroleerd in deze analyse.

Niet beschikbaar

Woningdata-check

Advertentiegegevens vergeleken met openbare registraties.

Bouwjaar

Advertentie en BAG-registratie komen overeen: 1906.

Openbare data
Woonoppervlak

Advertentie: 68 m². BAG: 65 m². Vraag het NEN2580-meetrapport op om te zien wat is meegerekend (bijvoorbeeld een bergzolder).

Verifiëren bij makelaar
Eigendomssituatie

Appartementsrecht op voortdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam, conform de advertentie.

Bevestigd uit advertentie
Monumentenstatus

Geen rijks- of gemeentelijk monument aangetroffen in openbare registers. Het pand kan wel binnen beschermd stadsgezicht vallen; dat beïnvloedt verbouwmogelijkheden.

Openbare data
Splitsingsakte

De splitsingsakte en het aandeel in de VvE zijn niet ingezien; deze bepalen onder meer de verdeling van onderhoudskosten.

Niet beschikbaar

Duurzaamheid en onderhoud

Energielabel

Label D, geregistreerd in 2023.

Bevestigd uit advertentie
Isolatie

Bij bouwjaar 1906 zijn massieve gevels zonder spouw aannemelijk; naïsoleren is dan ingrijpender. De advertentie vermeldt deels dubbel glas, wat suggereert dat een deel enkel glas is.

AI-inschatting
Verwarming

Cv-ketel aanwezig volgens de advertentie; bouwjaar en onderhoudshistorie onbekend. Een ketel ouder dan 12–15 jaar is aan vervanging toe.

Verifiëren bij makelaar
Zonnepanelen

Niet vermeld en niet zichtbaar; bij een appartement op de tweede etage is dit doorgaans een VvE-besluit.

AI-inschatting
Te verwachten onderhoud

Bij dit bouwjaar zijn houten kozijnen, dakbedekking en voegwerk de gebruikelijke kostenposten. Het meerjarenonderhoudsplan van de VvE moet uitwijzen wat al is ingepland.

AI-inschatting

Vragen voor de makelaar

Gebaseerd op de gevonden aandachtspunten. Stel ze per mail, dan heb je de antwoorden zwart-op-wit.

  1. Is er een funderingsonderzoek beschikbaar, en zo ja: van welk jaar en met welke conclusie?
  2. Hoe hoog is de VvE-reserve per appartementsrecht en is er een actueel meerjarenonderhoudsplan?
  3. Wat zijn de erfpachtvoorwaarden en wat is de verwachte canon na de herziening in 2031?
  4. Is overstap naar eeuwigdurende erfpacht onderzocht of al aangevraagd?
  5. Waarom wijkt de oppervlakte in de advertentie (68 m²) af van de BAG-registratie (65 m²)? Is er een NEN2580-meetrapport?
  6. Hoe oud is de cv-ketel en wanneer is die voor het laatst onderhouden?
  7. Welke onderdelen zijn bij de modernisering precies vervangen, en wat is bewust gelaten?
  8. Is er sprake (geweest) van vocht-, lekkage- of ongedierteproblemen in het pand?
  9. Staan er in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement bijzondere bepalingen (verhuurverbod, vloereisen, dakgebruik)?
  10. Wat is de reden van verkoop en zijn er al biedingen gedaan?

Onderhandelingsruimte

Redelijke, onderbouwde gesprekspunten — geen trucs. Gebruik ze pas nadat de openstaande vragen beantwoord zijn.

01

Erfpachtonzekerheid is een kwantificeerbaar risico

Een onbekende canon vanaf 2031 drukt op toekomstige maandlasten. Het is redelijk om dit risico in de prijs of in voorwaarden (bijvoorbeeld verkoper vraagt afkoopofferte op) terug te zien.

Bevestigd uit advertentie
02

Verduurzamingsopgave bij label D

Naar label B brengen vergt bij dit bouwtype doorgaans een investering van € 15.000–25.000 (isolatie, glas, installaties). Dat bedrag is een gangbaar gesprekspunt bovenop de vraagprijsvergelijking.

AI-inschatting
03

Oppervlakteverschil van 3 m²

Tot het meetrapport het tegendeel bewijst, is rekenen met 65 m² verdedigbaar. Dat verschuift de m²-prijs naar € 7.308 en versterkt je positie ten opzichte van de buurtindicatie.

Openbare data
04

32 dagen online zonder prijsaanpassing

Boven het gemiddelde voor dit segment. Dat zegt niet alles, maar geeft ruimte om het gesprek over de prijs zakelijk te voeren.

Bevestigd uit advertentie
05

Ontbrekende documenten

Geen funderingsonderzoek, geen inzage in VvE-stukken. Een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring en VvE-inzage is hier geen formaliteit maar een terechte voorwaarde.

Verifiëren bij makelaar

Checklist voor de volgende stap

Vóór de bezichtiging

Vóór een bod

Vóór het tekenen

Deze checklist is een hulpmiddel, geen volledige juridische of bouwkundige begeleiding.

Dit rapport is informatief en gebaseerd op beschikbare gegevens op 11 juni 2026. Het vervangt geen taxatie, bouwkundige keuring, hypotheekadvies of juridisch advies. Dit is een fictief voorbeeldrapport ter illustratie.